一、基本案情

2024 年 9 月，赵某与孙某签订《二手房买卖合同》，约定赵某以 180 万元购买孙某位于上海市静安区的房产，赵某支付定金 20 万元，双方于 2024 年 11 月办理过户手续。2024 年 10 月，当地房价上涨，孙某以 “家人不同意出售” 为由拒绝过户，且仅同意返还定金 20 万元，拒绝支付违约金（合同约定违约方需支付总房款 20% 的违约金）。赵某多次协商无果，遂起诉孙某，要求继续履行合同并支付违约金。

二、法院判决结果

上海市静安区人民法院审理认为，《二手房买卖合同》合法有效，孙某因房价上涨单方违约，无正当理由，应承担违约责任；赵某已履行付款义务，且同意一次性支付剩余房款，合同具备继续履行条件。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，判决孙某继续履行《二手房买卖合同》，于判决生效后 15 日内协助赵某办理房产过户手续，并向赵某支付违约金 36 万元（总房款 20%）。判决已生效。

三、办案策略

1. 合同效力举证：赵某提交《二手房买卖合同》（双方签字盖章）、定金转账记录（附 “购房定金” 备注）、中介证言（证实合同签订过程），证明合同合法有效且已部分履行。

2. 违约事实固定：保存孙某拒绝过户的微信聊天记录、通话录音（含孙某 “房价上涨不想卖” 的表述），举证孙某已将房产挂至其他中介平台，证实其恶意违约。

3. 继续履行可行性论证：提交赵某的银行存款证明（可一次性支付剩余 160 万元房款），向法院说明涉案房产无抵押、查封等权利瑕疵，证明合同可继续履行。

四、案例分析

1. 二手房违约的处理：本案明确 “卖方因房价上涨单方违约，买方要求继续履行且具备履行条件的，法院应支持继续履行”，遏制 “坐地起价” 的违约行为。

2. 违约金的适用：判决按合同约定的 “总房款 20%” 支持违约金，体现 “约定违约金优先” 的司法原则，警示卖方不得随意违约。

3. 中介责任提示：虽本案未起诉中介，但判决提示中介应协助买方固定合同履行证据，避免因中介失职导致买方维权困难。

五、案件重点

1. 买方保护：签订二手房合同时，明确约定过户时间、违约金标准（建议不低于总房款 10%），支付定金后要求卖方出具收据；发现卖方违约后，及时留存沟通记录、中介证言，避免证据灭失。

2. 卖方合规：签订合同前需确认家庭成员意见，避免因 “家人不同意” 违约；确需违约的，应与买方协商一致，按合同约定支付违约金。

3. 中介规范：中介机构需对卖方的房产权利状况、出售意愿进行核实，签订合同后跟踪履行进度，发现违约苗头及时提醒买方留存证据。